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dabai
发表于: 2019-5-13 15:33:52 | 显示全部楼层

买房新政策
新加坡国家发展部在昨天发文指出,从5月10号开始正式实行新的组屋购买政策,让组屋购买变得更加宽松。
原本的组屋购买政策受到60年地契年限的限制,也就是组屋在所剩的地契年限不到60年的时候,很难申请到贷款,也不能使用公积金CPF缴纳购房的时候的首付。这意味着如果组屋的地契剩下不到60年,将需要购买者缴纳全款。
新的政策下,按照购买者居住的年限95岁设定。比如购买者60岁,但是组屋剩下50年地契。购买者能够居住到他110岁,超过了95岁。那么仍然可以贷款并且使用CPF缴纳首付。
组屋价值将看涨
原本的组屋地契因为受到60年这个限制,所以很多人都不会购买不满60年地契的组屋,因为无法贷款,再卖就很困难。这个限制被调整为按照居住年龄95岁,那么组屋的价值就会看涨。新加坡副总理曾在讲话中指出,不满30年的组屋地契仍然具有价值,应该就是为即将出台的这项新政策做铺垫。
相关知识
组屋是新加坡政府建造廉价卖给国民的住房。组屋的好处:宏观控制房价,保证居者有其屋。
组屋的地契年限是99年。新加坡也有永久地契的房子。不过全球法律都是如此,即:凡是涉及到地契以及年限的都意味着有年限地契土地的所有者为国家,法律上土地年限到期后需要把土地无偿归还给国家。永久地契也就意味着永久拥有土地的所有权。
问题:钢筋水泥结构的房屋,最高只能够耐70年。即使拥有永久地契,如果买的是整个楼房中的一套房,比如永久地契的商品房,也需要70年之后重建房屋,而此花费是需要购买者自行承担。这就是在这样的问题上,必须整栋楼的人80%以上同意自己掏钱重建,如果有人打算卖个开发商,比例超过20%,那么到底要卖还是重建就会是个无底洞。并且房屋重建,按照现在的物价,只会更加贵。表面上看,永久地契的楼房确实能传给下一代,但也把问题带给了下一代。涉及到永久地契的房子,比如马来西亚,大都会选择永久地契的洋房。也就是一片地,一栋房。这个方式的好处在于自己要不要重建,自己说了算,不需要再和整栋楼的人商讨。
任何国家,凡是涉及到永久地契,永久地契的房子外国人都不允许购买。这意味着国家的土地被卖给了外国,永久。
新加坡房屋买卖攻略
简单的说只有四步:1 审核贷款额度 2 看房给定金 3 发放贷款 交接手续 4 拿钥匙
为什么大家都首先购买组屋作为第一套房?
新加坡的房屋地契尽管99年,但是价格比较稳定。因为贷款利率低,出租率高。这也就是为什么新加坡会暴出出租超标的事情 (详情:65Zufang.com的租房新闻)。尽管不少移民业务的企业鼓吹马来西亚和印尼的房屋投资,但高额的贷款利率和较低的出租回报,实际上换算起来比新加坡要低。投资玩法不能用通常的住房投资逻辑,即换算成:租房回报-每月还贷。
新加坡目前的贷款利率仅1.3%,还能获取2年的固定利率。而国内一直采用浮动贷款利率,最近平均为5.38%。当然国内的房价每年看涨。新加坡买房的最大的优势不是为了获得暴利,而是为了保值。因为房价涨幅非常的小,受到政府宏观调控,平均涨幅只有3%左右。
所以购买组屋作为第一套房的根本原因:退休保值。第二套房就会开始购买公寓。新加坡是个系统比较成熟的国家,这就不是个费脑子的事情。想多了,也无法超越这个系统,最后吃亏的还是自己。
很多人,特别是受到购买条件限制的外国人在首次购房买了公寓,怎么办?答案就是,等满足条件的时候,把公寓卖掉,再购买组屋。不能买了公寓再去买组屋。
一:组屋购买的条件
因为组屋是政府修建给新加坡人的,价格低。所以规定只有新加坡人和PR才能购买。并且就算是新加坡人和PR也必须按照以下方式购买:
1 新加坡人单身购买不到35岁,不能购买组屋。办法是帮父母申请LTVP,和父母联名就能购买。
2 新加坡人单身购买超过35岁,只能购买2室1厅以下的房子(称为四房式组屋)。或者二手不受大小限制的组屋。
3 单个PR不允许购买组屋。
4 两个PR,要都超过3年以上才能购买二手不受大小限制的组屋。
其他都不允许购买组屋。
二:购房贷款
新加坡买房手续很简单,关键是看贷款额度。买房先算贷款,而不是先看首付。贷款额度整个新加坡都差不多。如果某银行核算贷款额度为40万,去UOB贷款了40万新币买房贷款,想要再去DBS再贷款40万是不可能的。这个额度,所有银行通用。并且贷款额度要扣除平时信用卡的额度。所以去银行做贷款评估的时候,银行都会建议取消信用卡,或者降低信用卡的额度。当然,土豪一次性完款除外。
组屋购买贷款和公寓(也就是商品房)贷款额度不同。组屋购买贷款上限为申请者月收入的66倍。商品房为申请者贷款的130倍左右,看银行,有的会给到131,有的给到133。贷款的额度决定了首付的多少。
如果所购的屋子房价减去贷款,只占整个屋子价格的60%,那就是说40%是首付。如果首付额度低于20%,特别是跟银行贷款,那首付就是20%。所以买房之前先需要做贷款审核,审核能够贷款的额度,再去看房,然后申请贷款。
购买组屋贷款可向建屋局贷款,和银行贷款。银行贷款为最高2年固定利率,建屋局为固定利率2.3%。现在银行贷款利率仅1.3%,为什么很多人还是愿意向建屋局贷款。原因这里不在熬诉,用65Zufang的一句话:稳定。建屋局不会因为失业无法偿还贷款没收组屋,银行会。银行需要购买屋子缴纳的现金额度也比较高,买房的时候看银行怎么算。
所以很多留学生新加坡毕业之后,薪水高,相当肯定自己在未来25年一帆风顺,觉得自己终将成为一个土豪,以上这句话当作没说。要是担心失业,那么跟建屋局贷款。万一失业了,把房子出租出去一两间,那笔钱偿还贷款是可以的,只要不是不偿还就行。如果是银行,失业了,不能在短期内找到工作,还不起贷款,那么后面就按照银行的做法了。说多了,有人说这是黑银行,实际上就是这样了,银行也是商业机构,不是什么慈善机构。
毕业出来就想买房,请自觉去买公寓。组屋先你等你拿到PR结婚了,双方都PR三年了再说吧。WP,SP,EP,自觉去买公寓。
公寓没什么不好,除了贵一点,基础设施也是很不错的,有游泳池和健身房。组屋都没有这个。当然组屋的各项费用都很贵,住进去很有光啊。新加坡人说住公寓的,立马土豪,有没有。但是国家发展局没说那个新政策公寓是否适用。要买公寓的小伙伴们,今天以后可以试试看。能够购买少于60年地公寓拿到贷款,要来反馈啊。
三:选房看房
房屋的位置很重要,很重要,很重要。好的房子地段好,出租容易。不好的房子,偏僻,出租很难。有几种选房方式。
土豪选房:买乌节路,市中心的房子。出租方便,购物方便。
出租买房:地铁站以内1公里的房子。走去地铁站只要10分钟不到。这种房子好出租。按照新加坡最新的城市规划政策,新加坡将逐渐取代以市中心为核心的商业化布局,而把新加坡分成了几块,榜鹅区,加冷区,北部区,西部校园区。这样的好处是国民不需要工作就往市中心跑,节省了时间而且减少了公共交通的压力和成本。所以不建议购买市中心的不靠近地铁的房子,一来价格很高,二来新加坡的格局这样的屋子会越来越难出租,反而会卖给地产商建酒店。不少市中心的写字楼到期之后,政府都拿来盖酒店和高档公寓了。所以这是土豪的首选,买房子就想不要给房租了,那就别想了。

新加坡新城市规划:10203010.com


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投资买房: 看新加坡的整体发展政策,同时也得需要知道新加坡最近有什么政策。比如新加坡正打算把裕华园一片拿来重新发展。这一片将打造出和环球影城圣淘沙差不多的一个概念。那这附近的房子这两年价格就会起的很高了。

图片来源:10203010.com


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居住购房:这一块关键就是看装修了。屋主上一次装修是在什么时候。装修了些什么玩意儿。其实屋子的装修重要的是水管和电线是什么时候更换的。一个25年的房子,如果电线和水管从来没有更换过。住进去,自己装修,这一块就需要更换。不更换,电路断线,水管爆裂,再来装修,花的钱更多。所以前屋主拉高价格说屋子刚装修,但是水管电线都没有动过。自己买来,还得再翻新这一块,费用最少都要3万新币,甚至更高。
四:房屋交接
这一块,新加坡不靠一个中介,自己完全是可以搞定的。因为手续上比较简单。都是走流程。第一次购买可能不特别清楚。尽管如此,还是建议找一个信赖的中介。买公寓,不需要给中介费,买二手组屋是需要给介费的。买新组屋也就是长说的BTO,这个根本用不上中介。因为公寓的中介费是卖方给的。组屋二手的中介费买卖双方都需要给各自的中介。所以买房的小伙伴们,不要误解为买房就需要中介费,不是这样。
买房需要中介的原因是,那些跑腿的事情,都可以由中介代劳。并且中介能够保证交易的时候不存在上当受骗的问题。买房如果给了定金,又不想要了,或者买不了那个房子,定金就拿不回来了。好的中介会跟你讲这房子在什么位置,是不是比较好出租。当然也有稀里糊涂的中介,什么都不告诉你,后面这种情况也有。
新加坡房屋中介都需要考房屋中介执照。条款办理也都比较清楚。
交接通常都是2个月。万一碰到反悔,2个月内可以反悔。这2个月也是银行划贷款的时候。一般也不需要出面,都是去银行。贷款顺利,一次银行都不用跑。网上会填一次房屋的信贷资料,仅此而已。
那些稀里糊涂的专业术语不需要懂。只要保证:贷款银行资料填写无误。贷款在DBS星展银行就不要填成了个人的储蓄账号所在银行UOB大华银行。
五:拿钥匙
律师最后把钥匙交给你手里。整个过程就完事了。剩下的,基本都是头痛的装修。所以买房子,还是建议买新的,或者刚满5年的二手房。新加坡规定,房子一旦Top(封顶)开卖了,不管有没有人住,卖没卖出去,5年之后都是二手房。但别指望房子5年还没卖出去,这种情况新加坡还没有发生过。
新加坡买房的误区:
  • 公寓比组屋好。看个人经济条件。土豪买组屋一年3%不到的投资回报率,而且又没有健身房游泳池。当然公寓好。普通工薪族,买公寓往往都是没有选择。因为不够条件。新加坡装逼吹牛不是看第一套房买了公寓,而是第一套房买了组屋,又买了两套公寓。这个真的是够牛逼的。新加坡买了组屋可以买公寓。但是买了公寓之后,必须要把公寓卖掉才能买组屋。
  • 买房不要中介。是可以的,建屋局的网站上直接有二手HDB交易的信息,可以直接跟组屋屋主交易。喜欢自力更生的小伙伴可以尝试,有好有坏。买公寓,不需要中介费,不找中介,就是傻了。
  • 银行贷款便宜。买组屋跟建屋局贷款,买公寓跟银行贷款。买公寓,建屋局也不会贷款给你的咯。- i9 S% K. }( L* y- f/ s0 j
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