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grado
发表于: 2019-1-29 15:56:21 | 显示全部楼层

受朋友委托,写一个买房记。朋友带着看房,一个月,最后总算确定下来要买的屋子。这里把整个流程写出来。

1 买房有条件,投资需谨慎
用了国内股票投资的一句话来说明这个事情。新加坡不是什么人都能买房的。不同的人买房都有固定的要求,
65租房网的新加坡最新税务 https://65zufang.com/property-tax-stamp-duty-singapore/ 里就明确的说明了,各种人买房的税。虽然是税务,但也说明了,不同的人的条件不同。

知乎里有人问?国大刚毕业,能不能买房。房屋地契,等等,这里都会一一解答。

国人总拿着买房当投资这个事情来说,新加坡除非你有很多钱,而且实在是没什么其他的投资可以考虑,那么买个几套房子。不然,买房仅仅只是为了自己住。3%的年回报率,(回报率是按照房屋会出租来计算的),这么低,投资个什么劲儿呢?最多就是保值而已。如果买了房,不出租,仅仅是为了自己住,那就完全是负资产。

新加坡地契,99年。相比国内70年。其实也算是合理。首先,现在房屋的混凝土结构,只能维持70年,所以国内地契70年。就算给的是永久地契,70年之后,房屋要重建,那也得自己掏腰包。自己住的爽了,给了下一代,他没钱就把这地卖掉了。有钱还得自己掏腰包重建。另外,外国人,搞清楚一点,就算是PR,身份上也是个外国人。外国人不能购买永久地契。这在任何凡是涉及到“永久地契”这四个字的国家都是如此。所以不光是新加坡,印尼,马来西亚,泰国,日本都是如此。新加坡现在极少永久地契,有的都是建国剩下来的,政府承认。普遍都是99年地契。
并不是永久地契就好,都说了是建国的时候剩下来的,建屋局没有买到的。那些屋子本身年代很久,加之新加坡都有规定需要每隔几年去翻新一下,所以就算弄来了,普通一个刚毕业的学生也养不起。相斗别想。

这个也是后来,我才知道。因为朋友总问买个永久地契的公寓比买HDB是不是要好

2 前面提到新加坡的买房税

买家类型第一套房产第二套房产第三套及以上房产
新加坡公民(SC)12%15%
新加坡永久居民(SPR)5%15%15%
外国人&非个人(FR)15%20%20%


有个姐妹儿在知乎里乱说,房产税23%。准确的说,公民 0, PR 5%,其他外国人15%。一套公寓,现在怎么说得100万新币,以一个NUS刚毕业的学生,没有PR,买房就要给20%的税,也就是20万新币。这个数字不包括首付。

另外,两个PR,两个人都要3年以上才能买组屋。一个PR不能买,外国人更是不能买。所以不是那个姐妹儿说的,比较居住条件之类的,说句实话,是她根本就买不了组屋。

正常的新加坡,都是会先买组屋。等赚了钱,有盈余再去买公寓。然后自己住公寓,把组屋出租两间屋子出去。原因——经济条件。
有谁这么有钱,上来先买两套公寓呢。

新加坡还有另外一个条件,就是买了公寓就不能买组屋。但是买了组屋,还能买公寓。因为政府说明:“组屋是给普通老百姓的,你家这么有钱一开始就买公寓,那买什么组屋啊。”

条件说明,那么接下来买房

第1步 评估贷款。新加坡买房,贷款都是先评估的。无论是HDB,还是公寓。都是先评估的。买组屋,需要建屋局贷款的评估额度。这个额度有效期是6个月。如果是银行,就是银行的额度。是看额度,然后决定首付多少。买的房子的价格,扣掉贷款额度,加上税,就是首付

第2步 看房。新加坡看房,没有个好的中介帮你,你就是自己坑自己。你可以自己去那些网站比如65租房,propertyguru上看房,直接联系买家。重点是,很多细节你思考不到。是不是西晒,房屋位置怎么样,之前这个屋子住过什么人,对面的房屋经纪是不是会给你折扣,这一区价位到底多少。如果你没有个好的中介,那就麻烦自己勤快一点,把考虑到的东西一条一条的列下来,新加坡这点好,都能网上查到答案。

第3步 约了对面的屋主,一般都是人家的中介。看房了。满意,下个定金。

第4步。 公寓的话,比较简单。在律师在场的情况下,签买房协议,把贷款转过去。一般都是网上做。下了定金之后,对面的房产经济,还有律师会通知。
组屋的话,就得去建屋局,双方约定时间。当天把首付付了。然后等2个月。2个月之内还可以反悔,但是定金无法退还。公寓也是贷款2个月之后才正式过过去。

第5步。2个月之后没有任何问题。交付钥匙。购买家庭的防火保险。房子就拿到了。

注意的是:贷款最为重要。贷款额度的算法是如果购买组屋,是月工资的66倍。购买公寓是月工资的130倍。自己可以先算。
没有工作,不能贷款。
首付 = 房屋价格 - 贷款额度

如果贷款额度远远高于房屋的价格,那么首付才按照最低5%的比例收取。所以不是新加坡买房贷款额度是5%。按照新加坡现在的普通收入,买一个40万的房子,首付通常都在15% 到 20%左右。



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